在過去的2022年，華南區(qū)域商業(yè)迎來一系列重大利好，引發(fā)了行業(yè)和市場的廣泛關(guān)注。

先是4月20日大悅城控股商業(yè)與黃埔文化集團(tuán)簽訂輕資產(chǎn)管理輸出協(xié)議，將在黃埔區(qū)科學(xué)城落地全新產(chǎn)品

「大悅匯」，標(biāo)志著大悅城正式進(jìn)駐廣州。                                                                                       

而后，太古地產(chǎn)與深圳福田區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，北京華聯(lián)（SKP所屬集團(tuán)）與廣州市政府簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議，           

太古地產(chǎn)加碼廣州、將在聚龍灣打造高端濱水商業(yè)地標(biāo)，華潤萬象生活將首進(jìn)廣州、在白鵝潭打造高端商業(yè)綜合體……

可以說，華南商業(yè)的躍遷，已近在眼前。

而對于拉開這一系列利好消息序幕的大悅城來說，廣州黃埔大悅匯的意義十分重大：

大悅城控股商業(yè)首進(jìn)廣州的第一個(gè)作品；

大悅城控股商業(yè)在華南的首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目；

全新產(chǎn)品線「大悅匯」的首次落地；

大悅城控股商業(yè)華南大區(qū)首秀（將于今年率先亮相）……

接下來，我們將對這座備受關(guān)注的大悅匯進(jìn)行一次全面梳理，希望能給到關(guān)注大悅城以及華南市場的諸位以參考。

看點(diǎn)1：全新產(chǎn)品線「大悅匯」

相較于以18-35歲城市新生代及青年為核心客群、打造城市級時(shí)尚潮流中心的大悅城，全新產(chǎn)品大悅匯的顯著差

異主要體現(xiàn)在客群結(jié)構(gòu)和定位兩大維度：                                                                                                 

從客群結(jié)構(gòu)來看，大悅匯主要面向項(xiàng)目周邊25-45歲城市新中產(chǎn)及家庭客群，他們的顯著特征是注重生活品質(zhì)，

既悅己享受，也重視與家人、朋友的情感連接；                                                                                       

從定位來看，大悅匯以「生活文化」為品牌本質(zhì)，以區(qū)域客群的高頻美好生活需求為經(jīng)營導(dǎo)向，旨在提供生活化、

情感性的服務(wù)體驗(yàn)。                                                                                                                                 

延續(xù)以上兩大維度的特征，大悅匯在空間場景上更注重休憩和社交氛圍的營造，在品牌組合上因地制宜、更具靈

活性，旨在為周邊客群提供豐富的生活體驗(yàn)。                                                                                           

簡言之，「一城一色」的大悅城在引領(lǐng)城市的時(shí)尚潮流走向，而大悅匯則旨在提升所在區(qū)域/社區(qū)的生活幸福感。

看點(diǎn)2：「事業(yè)高地」與

「生活洼地」反差下的黃埔科學(xué)城

近兩年我因工作關(guān)系多次造訪廣州黃埔科學(xué)城，總體感受是：這里適合搞事業(yè)，但不適合生活。

在以煙火氣著稱的廣州，黃埔科學(xué)城略顯格格不入。

從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，黃埔區(qū)以及其發(fā)展重心科學(xué)城無疑是「事業(yè)高地」：

-2022年廣州黃埔區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP4313.76億元，僅次于天河區(qū)，且已形成5大千億級和3大五百億級產(chǎn)業(yè)集群；                                         

-截至目前，黃埔區(qū)已集聚中小企業(yè)超4萬家，高新技術(shù)企業(yè)超2,500家，國家級專精特新「小巨人」企業(yè)61家，國家級「單項(xiàng)冠軍」18家；

-黃埔區(qū)正著力打造以大灣區(qū)國創(chuàng)中心等為引領(lǐng)的「2+3+N」戰(zhàn)略科技創(chuàng)新平臺(tái)集群，集聚各類科研機(jī)構(gòu)超1,000家，                               

新型研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚度和創(chuàng)新能力處在全國前列。                                                                                                                             

*黃埔科學(xué)城｜圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

但從生活體驗(yàn)來看，黃埔科學(xué)城卻是僅能滿足基本需求的「生活洼地」：區(qū)域內(nèi)商業(yè)以寫字樓底商為主，充斥著

各色奶茶店、小型快餐店；現(xiàn)有為數(shù)不多的購物中心亦是目的性消費(fèi)居多。                                                  

在黃埔科學(xué)城工作的朋友對我說，時(shí)常感覺這是一座「白領(lǐng)工廠」，雖然這里日夜燈火通明，但并不是「萬家燈

火」的生活氣息，也沒有可以「喘息」片刻的地方，是一個(gè)不想多待片刻的「工作場所」。                            

有著相似感受的還有周邊的住戶，一位朋友告訴我住在黃埔最頭疼的是沒有地方吃飯、逛街，開車去天河又是各

種停車難、排隊(duì)久。                                                                                                                             

*據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，黃埔科學(xué)城周邊有54個(gè)住宅小區(qū)，其中12個(gè)配有別墅戶型。

對大悅匯來說，「事業(yè)高地」與「生活洼地」反差下的黃埔科學(xué)城，是其闡述「生活文化」品牌本質(zhì)的上佳選擇，

甚至可以說是量身定制之選。                                                                                                                    

而且，黃埔科學(xué)城兼具商務(wù)客群和家庭客群的特征，不僅可為項(xiàng)目提供穩(wěn)定、多元的客流，也將打磨大悅匯為不

同類型客群提供「觸手可及的美好生活」的能力，是這一產(chǎn)品線走向更大市場的理想「實(shí)驗(yàn)基地」。                

看點(diǎn)3：看點(diǎn)頗多的空間改造

廣州黃埔大悅匯操盤團(tuán)隊(duì)面對的是一個(gè)商業(yè)面積6萬方、地鐵21號線「神舟路」上蓋、地下2層地上4層半的項(xiàng)目，

從區(qū)位和空間來看優(yōu)勢顯著                                                                                                                        

區(qū)位：連接天河核心區(qū)與黃埔科學(xué)城腹地，可通過地鐵21號線以及橫貫黃埔科學(xué)城的科學(xué)大道-開泰大道等便捷的

地面交通輻射區(qū)域，可便捷吸納全域客流（項(xiàng)目周邊常駐人口約25萬）                                                                        

空間：擁有總面積近5,000m2公共空間，包括1個(gè)站前廣場、1個(gè)天臺(tái)花園以及可串聯(lián)整個(gè)園區(qū)的3大下沉廣場，

立體空間可營造極佳的游逛探索體驗(yàn)。                                                                                 

然而由于種種原因，項(xiàng)目原有的優(yōu)勢并未得到充分發(fā)揮，比如建筑外立面沿主干道科學(xué)大道展開，原本可借由極

佳的展示面和可見度打造區(qū)域地標(biāo)，但卻維持在與周邊寫字樓相似的風(fēng)格；                                                   

以及，公共空間原本可開發(fā)為周邊客群進(jìn)入項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)，和引導(dǎo)顧客游逛動(dòng)線的重要場景，然而卻由于缺乏

管理而基本處于荒置狀態(tài)。                                                                                                                    

*項(xiàng)目改造前實(shí)景圖

針對上述情況，操盤團(tuán)隊(duì)對整體空間進(jìn)行了針對性的「揚(yáng)長改造」，大致分五個(gè)層面。

1）改造外立面凸顯地標(biāo)屬性

以干凈利落、可見度極佳的玻璃幕墻替代原有大面積封閉的外立面，并引入了黃埔區(qū)首個(gè)裸眼3D大屏

（亦是大悅城體系內(nèi)首個(gè)亮相），與周邊寫字樓形成顯著差異，強(qiáng)化商業(yè)氛圍；                                      

2）煥新屋頂公園展示屬地文化

除了對屋頂公園的整體改造（包括原有的轉(zhuǎn)角處、階梯空間），以綠植景觀優(yōu)化場景、提升休閑氛圍外，還結(jié)合兩大

主力店廣州酒家和覔書店的文化氣質(zhì)，打造嶺南文化立體彩繪墻，與裸眼3D大屏形成視覺呼應(yīng)；                      

*上圖為廣州酒家效果圖，下圖為覔書店效果圖

3）更新室內(nèi)空間呈現(xiàn)強(qiáng)主題品位空間

對地上三層分別以水、金、光元素為主題進(jìn)行整體打造，且每層樓均配有藝術(shù)裝飾，契合周邊客群對空間的「品位」追求；

*上圖為L1層意向圖，下圖為L2層意向圖｜僅供參考

4）營造三大下沉廣場強(qiáng)化生活氣息

針對三大下沉廣場嵌入地下、貫穿園區(qū)的「隱藏彩蛋」特性及高可達(dá)性（其中兩大廣場連通地鐵站人流量最大的地鐵口），

分別以「逐光」、「聽潮」、「迎風(fēng)」為主題，配合大型藝術(shù)裝置以及綠植景觀，營造觸手可及的生活氣息和舒適休 

憩及社交氛圍；                                                                                                                                           

5）升級地下通道提升游逛體驗(yàn)

面積2萬方的B1-B2層地下通道與下沉廣場相連，是項(xiàng)目「隱藏彩蛋」空間的主體，在對其升級中，操盤團(tuán)隊(duì)延續(xù)   

下沉廣場的休憩氛圍，將其打造為自然生態(tài)元主題街區(qū)，以采光天井、綠植以及星光燈點(diǎn)綴其間，提升了游逛體驗(yàn)。

*效果圖僅供參考

「揚(yáng)長改造」后，「三大下沉廣場+2萬方地下通道」將如同毛細(xì)血管般貫穿整個(gè)園區(qū)，疊加地上4層半的低      

壓迫感層高，以及站前廣場+裸眼3D巨幕+屋頂公園的縱向空間，將使得項(xiàng)目在空間上呈現(xiàn)強(qiáng)烈的易到達(dá)性，

更像是融入園區(qū)的公共空間。                                                                                                             

看點(diǎn)4：高屬地契合度的品牌組合

空間場景之外，大悅匯「生活文化」品牌本質(zhì)的另一大集中體現(xiàn)是獨(dú)特的品牌組合，同時(shí)這也是對其「得意生

活社交場」SLOGAN的最好闡述。                                                                                                      

*SLOGAN普通話的含義是「稱心滿意，達(dá)到心里預(yù)期而歡暢」；粵語（dak1 ji3 ）的含義是「有趣、特別、令人感興趣」。

從業(yè)態(tài)構(gòu)成及占比來看，項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂及服務(wù)等，其中餐飲占比近半，既有廣府菜，也有湘菜、

東北烤肉、杭幫菜、西北菜等，可滿足來自天南海北的「新廣州人」的味蕾。                                            

回歸到對「生活文化」品牌本質(zhì)的「解題思路」來看，高頻剛需的餐飲無疑是聚集人氣、營造區(qū)域生活氣息的第一步。

具體到門店，從已露出的信息來看，除了引入大比例的首店，操盤團(tuán)隊(duì)還從周邊客群需求出發(fā)與品牌方共創(chuàng)、

提升屬地契合度：太二酸菜魚、西塔老太太等連鎖餐飲品牌專門為項(xiàng)目定制了包間。                                  

從主力店來看，項(xiàng)目的三大主力店分別為金聲金逸電影院（黃埔首店）、覔書店（廣州首店）、一年四季·24小時(shí)智   

能健身，三大次主力店則是優(yōu)衣庫、廣州酒家、星聚會(huì)KTV，覆蓋了周邊客群的餐飲、娛樂、健身、休閑等需求。

在我看來，廣州黃埔大悅匯在品牌組合維度最大的特點(diǎn)是高屬地契合度，至少體現(xiàn)在兩個(gè)層面——

首先是對城市性格的理解：廣州是一座歷史文化底蘊(yùn)深厚、具有濃郁生活氣息的城市，既有快節(jié)奏的一面也有慢

生活的一面，「既要奮斗也要好好生活」是廣州人的共識(shí)；                                                                        

其次是對區(qū)域客群特征的了解：作為人才涌入的核心區(qū)域之一，近年來黃埔區(qū)吸納了數(shù)量可觀的高學(xué)歷、高凈值

的「新廣州人」，他們既希望融入本地生活、體驗(yàn)廣府文化和美食，也希望能夠享受到一線城市的便利和多樣性

生活方式。                                                                                                                                          

比如，項(xiàng)目引入的金聲金逸電影院是廣州老牌戲院金聲電影院與金逸影城的共創(chuàng)之作，為廣州「首個(gè)獨(dú)具現(xiàn)代西

關(guān)色彩的電影院」，集電影、藝術(shù)、展覽與一體，可開展一系列融合傳統(tǒng)經(jīng)典與現(xiàn)代潮流的活動(dòng)。                   

相較而言，覔書店、星聚會(huì)KTV、一年四季·24小時(shí)智能健身則是可滿足「新廣州人」生活方式的「新勢力」。

*覔書店劇場效果圖｜效果圖僅供參考

看點(diǎn)5：深耕會(huì)員的深度運(yùn)營思路

在運(yùn)營層面，除了常規(guī)的會(huì)員體系外，廣州黃埔大悅匯還根據(jù)周邊高新園區(qū)、企業(yè)及商務(wù)人群集聚的特點(diǎn)，開創(chuàng)

了企業(yè)會(huì)員運(yùn)營體系「企悅CLUB」，包含TO C端的企業(yè)員工權(quán)益，以及TO B端的企業(yè)定制服務(wù)。                 

*「企悅CLUB」是一站式全場景企業(yè)員工福利平臺(tái)，通過整合以大悅匯為核心的全鏈路多渠道資源，構(gòu)筑企業(yè)員工福利服務(wù)全

場景，覆蓋員工工作/生活個(gè)性化需求，助力企業(yè)提高員工幸福感和歸屬感。

TO C端的企業(yè)員工權(quán)益在常規(guī)會(huì)員體系折扣權(quán)益基礎(chǔ)上推出企業(yè)會(huì)員日（權(quán)益加磅）、企業(yè)會(huì)員年度盛典（線下活 

動(dòng)）以及企業(yè)專屬勛章等全新形式。                                                                                                         

TO B端的企業(yè)定制服務(wù)指結(jié)合場內(nèi)消費(fèi)場景及品牌門店，業(yè)主黃埔文化集團(tuán)，中糧集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈以及園區(qū)內(nèi)的企業(yè)

資源，為企業(yè)提供定制服務(wù)，形成定制化方案——

比如，可滿足企業(yè)團(tuán)建/集采的美食（早午晚餐、商戶宴請、商戶洽談等）、購物集采（企業(yè)員工禮品、商務(wù)禮品、工服定

制等）、娛樂團(tuán)建（歡唱、活動(dòng)、出行、健身等）、企業(yè)下午茶（茶飲烘培）、場地出行（企業(yè)會(huì)議/活動(dòng)等）等需求。  

甚至，廣州黃埔大悅匯還專門為企業(yè)會(huì)員配置了公關(guān)經(jīng)理，可根據(jù)需求進(jìn)行產(chǎn)品組合，形成定制化方案。          

可以說，企業(yè)會(huì)員運(yùn)營模式不僅是項(xiàng)目會(huì)員體系的亮點(diǎn)，可有效激活周邊企業(yè)客群的消費(fèi)活力，也是大悅城體系 

內(nèi)的首次嘗試，是對大悅城服務(wù)體系的升級和豐富，體現(xiàn)了新產(chǎn)品線的創(chuàng)新性。                                             

通過「企悅CLUB」，廣州黃埔大悅匯也在幫助不同企業(yè)建立連接，成為企業(yè)間的交流平臺(tái)，不僅體現(xiàn)了項(xiàng)目深度

運(yùn)營的能力，也有助于營造聯(lián)系更加密切的黃埔科學(xué)城「大社區(qū)」，進(jìn)而推動(dòng)建立具有人情味的「公共生活」。  

*在「春日喚醒計(jì)劃」活動(dòng)中，廣州黃埔大悅匯成功實(shí)現(xiàn)了極飛科技、梅賽德斯奔馳與云升科學(xué)園的聯(lián)動(dòng)

看點(diǎn)6：注重屬地文化的推廣思路

推廣維度，廣州黃埔大悅匯將在導(dǎo)入大悅城控股的集團(tuán)資源、開展城市級青年潮流活動(dòng)基礎(chǔ)上，通過自主舉辦以

及聯(lián)動(dòng)場內(nèi)商戶、園區(qū)企業(yè)等形式舉辦強(qiáng)屬地文化特征的圈層活動(dòng)，而業(yè)主黃埔文化集團(tuán)的屬地文化資源也將成

為重要加持。                                                                                                                                      

自主舉辦：廣州黃埔大悅匯將推出原創(chuàng)活動(dòng)品牌「匯有好市」市集，結(jié)合不同的節(jié)點(diǎn)持續(xù)運(yùn)營、更新市集主題，

為周邊白領(lǐng)及居民提供豐富的場景和消費(fèi)體驗(yàn)；                                                         

聯(lián)動(dòng)：結(jié)合場內(nèi)商戶及自有資源開展豐富的生活方式活動(dòng)，如聯(lián)動(dòng)金聲金逸電影院舉辦天臺(tái)觀影會(huì)/主題電影展/

 脫口秀/舞臺(tái)劇等，聯(lián)動(dòng)一年四季健身房舉辦戶外瑜伽，聯(lián)動(dòng)太二酸菜魚、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落

地限時(shí)快閃活動(dòng)等；                                                                                                                             

業(yè)主加持：落地漢服文化節(jié)、非遺市集、電影展、燈光秀、草坪音樂會(huì)等大型屬地文化活動(dòng)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目聲

 量及影響力。                                                                                                                                       

據(jù)了解，項(xiàng)目將在運(yùn)營期內(nèi)保持每周舉辦活動(dòng)的頻率，以兼具密度和質(zhì)量的推廣活動(dòng)豐富黃埔科學(xué)城片區(qū)白領(lǐng)及居民的生活。

可以初步斷定，這一推廣思路不僅能夠幫助項(xiàng)目周邊的「新廣州人」建立屬地文化認(rèn)同感，還將成為項(xiàng)目的高識(shí)別度標(biāo)簽，   

后期極有可能贏得更廣泛客群的關(guān)注和到訪。

2022年，大悅城控股推出「大悅匯」產(chǎn)品線，引發(fā)了行業(yè)的廣泛關(guān)注。

從即將亮相的大悅匯首個(gè)項(xiàng)目「廣州黃埔大悅匯」來看，這一產(chǎn)品線一方面承襲了大悅城長期以來的精品思路深入生活本身，

將品質(zhì)生活方式帶給更大范圍的客群；                                                                                                                      

另一方面也延續(xù)了其創(chuàng)新基因（比如廣州黃埔大悅匯在系統(tǒng)內(nèi)首個(gè)亮相的裸眼3D大屏、首個(gè)企業(yè)會(huì)員體系），極有可能將反向賦能其  

他產(chǎn)品線，推動(dòng)整體更新迭代。                                                                                                                                

在華南以及整個(gè)大灣區(qū)迎來空前發(fā)展機(jī)遇的當(dāng)下，在國內(nèi)最具生活氣息的廣州，在有「生活洼地」之稱的黃埔科學(xué)城，這樣   

一座以營造「美好生活場景」為目標(biāo)的全新產(chǎn)品線首個(gè)項(xiàng)目「廣州黃埔大悅匯」可以說是正當(dāng)其時(shí)。                                  

對于全新產(chǎn)品線「大悅匯」的后續(xù)表現(xiàn)，CRR也將持續(xù)關(guān)注。